威海知名房产纠纷律师刘建忠
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刘建忠律师，威海房产纠纷律师,现执业于山东康桥（威海）律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。
按规定，没有预售许可证的商品房，开发商就不能去预售，购房者也不能签订商品房预售合同。但是，实际中有些人因为开发商的隐瞒或是对方提供了假的预售证，最后购房者拿出钱款购买了商品房。
一般来说，没有取得商品房预售许可证的商品房，开发商是没有办法办理竣工验收手续的，因此购房者也就没有办法办理初始登记，也就是最后你不能办理房屋产权证。
不过，如果你真是购买到了没有预售证的商品房，根据不同的情况会导致不同的结果。具体情况如下：
1、如果说是商品房开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，之后导致合同无效的，那你可以要求对方返还已经支付的购房款和利息，并要求赔偿损失。
要是碰到这种情况的，还是比较严重的，特别是你已经支付了较多的房款的时候。如果房款损失较大，建议最好就是找个专业律师。
2、如果在一开始就被开发商告知还未取得预售许可证的事实，但是你因为十分满意看中的房产，还是继续购买下去的话，那么你就要对你的购买行为承担一定的责任，在要求合同无效的同时，只能要求开发商返还购房款及利息，但是无权要求损失赔偿。
最后，实际中有些开发商为了获得购房款，一般会隐瞒还没取得预售证的事实，或是直接扔个假的证明给购房者。建议就是购房者千万要注意，要签预售合同一定要见预售证，其他证明都不可以代替。要是受到欺骗的话，那就可以联合其他购买了同样房产的购房者，委托个擅长解决房地产合同纠纷的律师向法院起诉维权。
通常情况中，在签了房屋买卖合同后，买房者交了房款，但是开发商那边因为还没建完工或是相关的证件还没拿下来，就会变成逾期交房。按约定，逾期交房的，需要支付逾期违约金。
你意向购买的房子，因为房地产开发商的原因到了约定的时间不能拿到房子，那个开发商就是逾期了。实际中，对于购房合同中的逾期，要交的违约金的标准是有规定的，具体规定如下：
1、你们的房屋买卖合同有约定的，不用说什么，只要关于违约金的约定不违法，就可以按照约定的那样做。
2、你们的商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，那么，就违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
买家逾期付款的，按照还没给的购房款总额，要参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
卖家逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
不过，实际中，对于你的房地产开发商逾期交房的，对于想请求的违约金，可以具体地看下面的规定：
1、如果双方在购房合同中对逾期支付购房款违约责任有约定的，此时按照约定计算。但如果认为约定的违约金高或低于实际损失，可以要求削减或增加违约金。
2、如合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，购房者可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金并予以追偿。
最后，对于逾期交房的，不管是你们之间有没有相关约定，都可以要求给违约金。要是开发商不肯给的，或是数额给少了，那么，建议可以带上你的合同，及时去找个专业律师看看。
