威海知名房产纠纷律师刘建忠
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刘建忠律师，威海房产纠纷律师，现执业于山东康桥（威海）律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!
核心内容：在确定房地产拍卖底价方面有的采取委托估价机构评估确定，有的根据委托人的意见确定，有的则采取委托人与拍卖人协商确定。总之，不管采取何种方式确定拍卖底价，都要求拍卖师对拍卖房地产了如指掌，对其价值和市场价格做到心中有数。下面由的为您介绍房地产拍卖底价的确定，希望能对您有所帮助。
1．对于任何一宗房地产拍卖底价的评估测算，最基本的方法是成本估法，它是一种以建造房地产所需耗费的各种费用之和为主要依据，再加上一定的利润和税费，扣除折旧因素来确定房地产价格的，它是生产费用价值论的产物，用这种方法测算所得房地产价格，是房地产最低值。但房地产的拍卖价格往往反映房地产现时市场价格，因此仅用成本估价法来确定拍卖底价是不科学的，也是不易被委托人接受的，它只能作为拍卖师心目中的一个最低参考值。要科学合理地测算房地产拍卖底价，还必须辅之以其他估价方法进行综合评估。
2．最能反映拍卖房地产现时市场价格的评估方法当属市场比较法，它的理论依据是房地产交易市场中的类比替代原理，也就是在测算房地产拍卖底价时，将拍卖标的房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，用已经发生了交易的类似房地产既知价格相比照，对交易的时间因素、区域因素、个别因素等进行分析，综合修正，测算所得价格即为该房地产拍卖时点的市场价格。应用这一方法测算评估，要求拍卖师掌握足够数量的真实的交易实例。有条件的可以收集整理建立房地产市场交易实例资料库，以备测算底价之用。值得注意的是，应用市场比较法，虽然适合任何类型的房地产拍卖底价的测算，但因为市场是动态的、随机的，所以要随时间的变动而进行时间价值的修正。有时市场不确定因素导致测算结果偏高，不利拍卖成交，因此在拍卖实践中经常采取成本法和市场比较法测算的均值下限作为拍卖师心目中的基本保留价。
3．对于一些特殊的拍卖房地产，如地处繁华黄金地段的商业用途房地产的拍卖底价，用成本法评估测算结果与实际市场价值大相径庭，相差甚远。且市场交易实例可比性不强，人们对拥有这样的房地产预期未来的价值和收益又十分看好。在这种情况下，最佳的拍卖底价测算方法莫过于采用收益资本化法对拍卖房地产进行评估测算，以使其在实施拍卖时实现其最高价值。
收益资本化法又称收益还原法，是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价法。它的基本思想是，房地产使用寿命相对长久，若拥有一宗经营性的房地产，将会在其未来存续期间源源不断地给所有者带来经济利益，就如同银行的储蓄利率一样，这时的房地产价格就相当于存入银行能够获得相同数量利息收益的货币额。它的基本公式为：V=a/r，这里V表示房地产的价格；a表示房地产的纯收益；r是还原利率。当然在应用这一方法测算评估房地产拍卖底价时，还要考虑房地产的使用寿命期限、经营费用和还原利益的变动等因素。因为本文不是专门讨论房地产评估，这里不做赘述。但值得注意的是，由于此方法测得房地产价格相对较高，因此除极具商业价值的房地产和拥有众多竞买人的情况下，一般不能采用这种方法去测算房地产拍卖底价，即使采用了这种方法，也要与市场比较法、成本法等结合使用，相互参照修正，来确定房地产拍卖底价。
除此之外，还有像路线价法、剩余法、假设开发法、购买年法以及长期趋势法，等等。这里不一一细述。拍卖师应在日常拍卖活动中，潜心研究房地产拍卖底价测算方法，大胆尝试，逐渐摸索，综合分析，合理运用，科学测算，对任何一宗将要拍卖的房地产做到心中有价。
核心内容：商业房地产包括商店、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆瞩乐城、歌舞厅、高尔夫球场等)。在本文中，的将为您介绍商业房地产的特点、价格构成和估价方法等，希望能对您有所帮助。
一、商业房地产的特点
收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。
经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率。
转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。
装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。
二、影响商业房地产价格的主要区域因素
地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这育扶持信房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。
交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。
三、影响商业房地产价格的主要个别因素
临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。
内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。
楼层。一般来说。位于底层的商业用房较优，但如果有盲动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。
面积。应有与经营要求相适应的面积。
净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营;若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。
