案情简介：
　　张女士委托某房产中介出售其所有的某处房屋，并与下家和中介三方共同签署了《房屋买卖中介协议》。三方约定房屋出售价格为150万，下家在签订合同当日交付中介定金15万元，并交由中介保管。张女士与下家应当于2006年5月1日签订《房屋买卖合同》，签订该合同后，15万元就转为房款。《协议》还约定，该《协议》签订之后，如果因为上下家的原因造成无法签订正式的《合同》，违约一方要赔偿房产中介公司的全部中介费用。
　　当时，房产中介的人员告诉张女士，该《协议》不是正式的买房合同，张女士如果有疑问，以后可以在签订正式买卖合同的时候再提出来。于是，张女士在没有认真审阅协议的情况下，就草草签字同意。但事后她与下家就其他交易细节无法达成一致，于是通知中介，不准备再签《合同》了。但此时中介表示，虽然买卖合同没有签，但依据《协议》的规定，张女士要承担双倍返还的定金责任，并且必须赔偿中介的中介费用损失3万元。这等于是张女士要赔出18万元来。

　　律师答疑：
　　《协议》与《合同》究竟有何区别，房产中介在房屋买卖中应当扮演何种角色，这是本案的关键问题，也是许多读者往往忽略的地方。
　　《房屋买卖合同》是房屋买卖双方签订，用以约束双方在房屋买卖中的权利义务。《房屋买卖中介协议》则是上下家与中介三方共同签署，主要应当是规定中介应当提供的服务以及有权取得的中介费用。可见，房产中介绝对只是中介而已，他以提供交易信息和代办手续为主要职责，中介就如同生活中的媒人，只帮你们认识，至于你们能够发展到什么程度，那不是他的能力所及了。
　　但是，现实生活中，常常有一些房产中介提供的《中介协议》越俎代庖，规定了许多《买卖合同》才应该具有的条款，房产价格，房屋交付日期，付款方式等，而中介自己的服务则一笔带过。许多当事人在签署《中介协议》时，不清楚其法律效力，以为不是《买卖合同》就不用仔细看，而且往往还轻信中介人员的宣传，以为《协议》只是一个意向，既然不算正式买卖合同，如果房子不要了，付出去的定金也能够退回，或者房子不卖了，拿进来的定金不过退回了事。但是，协议只要经过三方签署，毕竟等同于法律上生效的合同，是具有法律效力的。
　　就上述案例而言，既然《中介协议》中已经规定了房屋价格、付款期限和方式，下家也依据约定，向第三方交纳了15万的定金，并且已经约定了正式的买卖合同签订的日期，那么房屋买卖双方即使没有签署正式的房屋买卖合同，但随意推翻《中介协议》的约定也当然是一种违约行为，应当承担违约责任。在实践中，这种责任不但要适用定金罚则，而且还要赔偿中介费用损失。
　　张女士的幸运在于，她是因为与下家在交易的其他细节上没有谈拢，而造成买卖合同无法签署的。由于这个交易细节以前双方没有做过约定，在无法达成双方一致的情况下，她当然有权利不签署买卖合同，也不需要承担任何的违约责任，中介的说法并不正确。但我们也应当看到，实际上当初张女士对于《中介协议》的性质并不清楚，如果她是因为房屋价格等条件而反悔，那么她就没有那么幸运了，即使买卖合同没有签订，但她确实要以《中介协议》的约定，付出赔偿18万元惨痛代价。

　　律师提醒：
　　房产中介把《中介协议》做成了小买卖合同，虽然确实有不妥之处，但毕竟也有他们的苦衷。有些当事人缺乏诚信意识，谈妥的条件经常变化，无形中造成了房产中介的巨大损失和风险。因此，许多房产中介公司制作出这样的《中介协议》，其初衷也就是为了促成双方交易，以保证自己的利益。但是，有些中介人员利用普通购房者在法律上的无知，而欺骗其草率签署《中介协议》的做法也是不正确的。所以希望大家能够从张女士的经历中，吸取经验和教训，签订《房屋买卖中介协议》也要谨慎从事！