中央三招救楼市,购房2年以上转让时免征营业税,不足2年按"利润"征收
　　二手房交易松绑，2年以上免征营业税，2年以内的按交易差额征收，坊间有声音称，这使二手房营业税基本上是"名存实亡"。昨日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，正式宣布放松调控政策，减免二手房交易营业税，明确"改善型普通住房"定义，放松二次房贷。
　　据了解，会议主要确定三方面：
　　（一）争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。
　　（二）对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
　　（三）支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。
　　关注焦点
　　中央首次明确"改善型住房"
　　这次令人瞩目的还有一点，首次明晰地表述了"改善型普通住房"的概念，即"已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房"。虽对比之前的政策范围并没有太大幅度的改变，但这属于中央首次明确的表述，对于银行、地方政府执行有关细则有着重大的指导作用。此前，各方一直为"是否已还清第一套贷款"、"按照何种标准界定改善性住房"、"按照家庭还是人均居住单位来计算"等争辩不休，并由此导致各地、各银行执行标准不统一。这次采用统一表述，易居中国分析师付琦认为，这是"为改善型购房正名"。
　　减免营业税力度最大
　　本次新政中，力度最大、最为人所关注的是营业税减免。新政策，意味着房产转让营业税征收水平退回到2005年"5·27"政策之前，也意味着二手交易税负将大幅下降。
　　据了解，营业税目前占据了二手交易税费的"大头"，抑止着二手市场交易的流动性。以一套价值80万、建筑面积为80平方米的普通住宅为例，其中营业税便须缴纳44000元，占双方所需负担的税费总额的72.68%.
　　相比起其他救市政策，减少交易环节税费是业界认为最可能、力度大的救市政策，众多专家曾在多个场合大力呼吁。
　　信贷松绑关键看落实
　　本次房产新政第三条直接提出"加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持"，广州穆迪投资机构董事长盖天佐表示，这一规定十分空泛，操作还是由银行自行把握，这就面临一个落实的问题。
　　英大证券研究所所长李大霄表示，对于有实力的房地产商来说，提供融资和相关金融服务的政策利于其开展兼并重组，也是一个加大产业集中度进行稳健扩张的好时机。
　　广东宏远集团房地产董事长钟振强表示：虽然新政对房企融资有所放松，但是在2009年肯定也不会是所有的发展商都能拿到贷款，一些项目公司和小房企仍然会融资困难，因此2009年东莞楼市会出现更多公司间和项目之间的融合合作。
　　算账
　　以一套以60万买入、80万卖出、建筑面积为80平方米的普通住宅为例，此次新政前，双方所需负担的税费总额为60535元（不计土地出让金），其中营业税便须缴纳44000元。新政实施后，按转让前的购房年限看，分两种情况：
　　情况1：购买已满2年，免征营业税。交易需缴纳税费为16535元，直接节省了营业税44000元。
　　情况2：购买未满2年，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。交易应缴纳营业税为（800000-600000）×5.5%=11000元，总共应缴纳税费为27535元，节省33000元。
　　后市分析
　　楼价下行趋势未变
　　东莞未来地产销售总监柯春洋认为，现在买二手房的客户一般都是企事业员工，比较注重房价，买卖双方就房产期望的差价一般在10%，现在减少了5.5%，成交将变得容易。
　　满堂红、合富、中原、万家等地产中介公司均表示，新政有望刺激成交量上扬，但具体的上扬幅度，则有待继续观察。
　　多位专家指出，若出现回暖可能只是成交量的回暖，楼价下行的趋势并未改变。业内专家李凌锋认为，这个政策会让供应大量增加，但是需求仍然在等待，短期房价并不乐观。中原地产深港研究中心总监张伟认为，现在决定成交量能否持续增长的关键因素还是价格是否继续下调。
　　细则迟出或会变利空
　　由于关于二手房营业税的新政是"暂定一年实行减免"，"时效"较短，业界纷纷表示希望地方政府能够快速落实执行，否则"利好"有可能变成"利空"，拖久了对行业反而会有短期负面影响。
　　合富置业佛山公司常务副总经理杨东立表示，如果不能尽早出台细则，对于二手市场来说，不但不能促进成交，反而让更多的人继续等待。
　　金信联行总经理罗凤提出，按以往的经验，从国家到地方到真正执行一般要一个多月的时间，这一个月市场将会出现一个空当期，想要购买二手房的人会等待；而之前已签约的客户，肯定要等到政策出来才签约，怎么协调是个问题。
　　炒房客仍继续观望
　　此前，深圳资深投资客邹建民曾明确表示，如果营业税不取消，自己绝不入市。新政出台后，记者再度采访邹建民时，他却表示"不会立即入市"，他的顾虑在于目前市场流通性不好，市民购房信心不强，即使交易成本低也难以转手。
　　尚模地产营销负责人邓坚分析，在买方市场下，营业税的降低起到的效果类似减息，可以提高投资客入市的安全边际，但让投资客入市的关键在于要改善他们的投资预期，"这一点到目前来看，并没有出现"。而"楼市若要达到非常活跃的程度，一定要靠投资客入市"，邓志旺指出，虽然新政明显有利于投资客，但整体经济环境的不明朗会使他们继续观望，他们要待年后局势明朗才敢入市。