北京土地市场低价成交波澜不惊 传递继续降温信号

中国房地产报 徐妍 张郁唯/文

7月17日，四大一线城市之首的北京连拍3宗地块，最终一块以18.1亿元成交，溢价率不到30%，其余两幅直接以底价15.8亿元和低溢价1.56亿元成交。就在此前两天的7月14日，北京土地市场“停摆”两月余后重启的下半年首拍，位于石景山地块、房山地块及昌平南邵镇地块同样以低价成交，给北京土地市场带来下半场继续降温的明确信号。

与北京的土地市场“停摆”两月后的“冷遇”遥相呼应，备受关注的上海土地市场，则出现了地王与流拍同现的尴尬。

7月9日，上海市黄浦区五里桥街道一宗纯住宅用地被丽丰控股旗下公司以5.77亿元价格竞得，溢价率62.5%，剔除30%的保障房部分和2%公建配套，该地块的土地楼面地价高达88030元／平方米，刷新了全国单价地王纪录。

而在此一个月前的6月9日，上海市规土局中止了奉贤区一地块的出让，成为2014年年内上海土地市场的首宗流拍地块。

尽管新拍出一宗全国单价地王，但在诸多业内人士看来，流拍远比地王更能说明问题。

“流拍反映出楼市低迷期与土地市场的关联性。土地市场出现地块流拍，在2008年、2011年均出现类似的情况。”在世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟看来，单价地王的诞生并不具备标杆意义，这反而正是土地市场趋冷的一种特有现象。“往往反倒是在土地市场低迷的时候，政府会推出好地块来托市场。加之此‘地王’地块有比较特殊的稀缺性和‘迷你’特点，所以刷新了全国单价地王。”

素以高调拿地著称的某房企相关拿地负责人对中国房地产报记者透露，今年下半年对房企来说是在北京、上海拿地的好时机，今年受到大形势影响，有些企业资金比较紧张，在拿地方面会稍微收敛一些。像万科、绿地这些企业，之前土地存量都比较大，保利、中海在二三线城市土地存量很多，今年二三线城市受到冲击很大，所以它们的精力都放在二三线城市去化上，所以拿地动作会受到一定影响。

今年以来，房地产销售市场持续低迷，快速去库存回笼资金成为开发商最关心的问题，在这种背景下，地价依旧没有明显的下挫。7月16日，国土部发布《2014年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示，本季度全国综合地价水平保持温和上涨态势，环比增速进一步放缓，同比增速在连续6个季度上涨后首现微降。对地价上涨速度的预期降低，使得囤地模式难以有的放矢。

“从今年第三季度土地市场趋势来看，此前的低溢价率会导致土地市场整体继续回落、底价成交。但一旦有城市拿出优质地块，仍然会被‘抄底’抢拍。”对于三季度，同策咨询研究部总监张宏伟判断，2014年土地市场下半场的转冷已经定调，但不会出现大规模土地流拍。毕竟大型开发企业为了企业的高周转运行，不会停止拿地，与此同时，迫于财政压力地方政府会采取“托市”措施，适度刺激土地市场回暖。