每出现一个“地王”，似乎就意味着周边房价会迎来新一轮上涨。 资料图片

365地产家居网 南京（楼盘）讯

　　今年6月27日，位于江宁上坊14.5万的G34地块现身土拍市场，引来包括万科、中粮、富力、招商、金地等多家大牌房企争抢，最终经过48轮的激烈竞价，中粮如愿以23.4亿竞得该地块，而7338元/的楼面地价也超过朗诗小龙湾地块的7161元/，成为江宁的单价新“地王”。>>>中粮7338元/再造新地王 高价地丛生迈皋桥卖2万？

　　而就在这幅地块出让的前两天，6月25日晚，位于麒麟科创园的新项目富力十号项目详情业主社区相册样板户型地图首次开盘，推出精装修花园洋房产品，21000元/的均价创下了整个麒麟板块新的价格“天花板”。

　　按照大众习惯的楼市区域划分，富力十号项目详情业主社区相册样板户型地图一般被认为属于城东麒麟科创园，而上坊地块则被视为属于江宁东山板块。即便是在上坊地块出让后，业内分析也多将其与位于东山的几个楼盘相比较，然而，上坊和麒麟科创园，这看似并不属于同一板块的两个区域，相互之间的联系与影响实则更加紧密。

　　地理位置接近 跨区域也能“傍”地王

城东楼盘“借势”上坊“地王”宣传 资料图片

　　近日，只要去到富力十号的售楼处，在进门处便可看见一块宣传板，上面标出了上坊G34地块与富力十号之间的地理关系，并且标注“临近地块诞生地王，富力十号价值翻番”，借“地王”宣传自身项目的用意不言而喻。

　　随着近期土拍市场不断涌现“高价地块”，“傍地王”的现象也屡见不鲜。除了上坊地块之外，同一天出让的迈皋桥“地王”以及之后出现的江心洲“地王”等，都曾引来同区域项目的“借势”宣传，甚至有些相距甚远“八竿子打不着边儿”的楼盘也会循着“地王”的味儿前来“凑热闹”。>>>观察:新晋地王推高涨价预期 周边盘跟着地王有肉吃

　　不过相较而言，富力十号借上坊“地王”宣传倒并不算一味地“凑热闹”，在上坊地块出让时，富力就曾报名参与竞拍，并一路举牌和中粮拼杀到了最后关头，拿下这幅地块的意愿十分强烈。一则富力在南京现除麒麟科创园项目外并无其他的地块储备，二则上坊地块与麒麟科创园项目地理位置接近，深耕于此的富力对周边区域情况也比较熟悉。虽最后遗憾失手，可是这么个好机会，该借“地王”沾的光显然还是要“沾”的。

　　事实上，从地图中可以看出，上坊地块与麒麟科创园的位置十分接近，比起同属江宁东山板块的爱涛尚逸华府项目详情业主社区相册样板户型视频地图和武夷水岸家园来看，上坊地块与富力十号、世茂君望墅项目详情业主社区相册样板户型地图等城东楼盘的距离似乎更为接近。与此同时，上坊地块和富力十号，以及即将在今年四季度上市的启迪方洲项目详情业主社区相册样板户型地图、中海国际社区项目详情业主社区相册样板户型地图项目，都沿一条东麒路串联起来，彼此之间有着千丝万缕的联系。

　　目前，江宁东山的武夷水岸家园已无房在售，爱涛尚逸华府项目详情业主社区相册样板户型视频地图的精装价在14500元/左右，处于连接麒麟科创园与东山“承接”地段的上坊地块，7338元/的楼面价显然对麒麟科创园区域未来的房价影响更为深远。

　　在富力十号首次开盘打出21000元/的均价获得不错的销售成绩后，江宁上坊地块拍出7338元/的楼面地价，据说地王拍出后，富力十号的来电量有了明显增加，这不仅坚定了富力项目自身价值提升的信心，同时也为尚未开盘的“后来者”们树立了定价的参考标准和“榜样”。>>>2.1万/!紫东新城大盘入市房价被刷新 冒夜雨卖8成

中粮上坊地块与麒麟科创园的距离十分接近 365地产家居网/制图

城东几家楼盘与中粮上坊项目基本信息比较 365地产家居网/制图

“地王”助力区域价值提升 未来自身压力大

　　之前，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉曾在微博上表示，“上坊这种地块如果大开发商拿到，这年头遍地高端的时代，做低了都不好意思见人，有麒麟在拔高，这块地今后肯定是什么国际、高端、墅字样的楼盘来示人。”

　　张辉的这句话果然一语中的，央企中粮地产(000031,股吧)成为这块“香饽饽”最终的主人。

　　一位不愿透露姓名的开发商表示，按照上坊地块的容积率来看，未来应该会以打造高层的刚需产品为主。“听说中粮上坊的房价要卖15000-16000元/左右，但按照我们估算，7000多元/的楼面地价，项目得卖到17000-18000元/才能保本，而旁边上坊保障房的单价才7、8000元/，到时候刚需能否接受这个价格还是很难说的。”这位开发商坦言，虽然地价创下新高有利于整个区域的价值提升，但是未来的销售中粮应该会承担着较大的压力。

　　与中粮地块最为接近的两个楼盘富力十号和世茂君望墅项目详情业主社区相册样板户型地图，都是主打改善型房源，严格来说与未来主打刚需的中粮上坊项目客户群并不相同。不过世茂君望墅这个隶属白下区的低密度项目，楼面地价也才6433元/，比中粮上坊项目的地价还要低了905元/。而楼面地价更低（5554元/）的中海国际社区项目详情业主社区相册样板户型地图也以打造高层刚需产品为主，未来或许是与中粮上坊项目争夺客户的“主力选手”。

　　虽然中海国际社区尚未开盘，但传言中的价格预计在14000-15000元/左右。而即将开盘的世茂君望墅，开发商透露项目别院产品（小高层）的单价预计在18000-22000元/之间，再加上启迪方洲项目详情业主社区相册样板户型地图和富力十号……如此看来，中粮上坊项目未来所面临的竞争压力无疑是巨大的。

麒麟科创园与市中心的位置关系 资料图片

城东房价高地未来或渐南移 麒麟科创园将成“主战场”

　　城东的房价高地向来是以环紫金山板块为代表，月牙湖片区也成为南京公认的第一代“富人区”。随着时间的推移和城市开发进度，环紫金山周边的楼盘项目已逐渐开发完毕走向一个相对稳定的成熟发展期。近两年城东房价高地的代表区域马群、仙鹤门片区，也随着招商紫金山1号项目详情业主社区相册样板户型视频地图、紫园项目详情业主社区相册样板户型视频地图、保利紫晶山项目详情业主社区相册样板户型视频地图、朗诗钟山绿郡项目详情业主社区相册样板户型视频地图等一批高端项目的收尾，逐渐退出新房源销售的“主战场”。

　　城市东进的过程中，全新的“紫东新城”逐渐形成，而麒麟科创园则作为“紫东新城”的“核心区”脱颖而出。有了政府的重点布局和着力打造，区域内景观、交通等规划利好不断涌现。与此同时，房价的预期也在不断提升。

　　从2011年12月底，富力城项目详情业主社区相册样板户型视频地图的高层房源以9000多元/的价格首次入市，到了2013年3月，富力城项目详情业主社区相册样板户型视频地图的最后一栋高层房源以16000元/的精装价格收尾，短短一年多的时间，房价涨了7000元/。有人忍不住激动了，“麒麟凭什么卖这么贵？”不要急呐，您再往后看。

　　就在曾经的“刚需盘”让刚需渐渐hold不住的时候，告诉你，刚需房源没了！富力的改善新品富力十号以21000元/的首开价，推出精装修洋房，将麒麟科创园的指针拨向了“改善时代”。再后来，您已经知道了，世茂、中海先后进驻，又为这个板块贡献了“品牌”房企的元素，如今又添上坊“地王”，张辉表示，以麒麟科创园为代表的“紫东新城”核心区，未来有望接棒“月牙湖”板块，成为城东新的富人区。

　　不过，就在城东板块价值日益提升的同时，我们也听到了刚需无奈的呼声，“难道刚需以后真的只能去高淳溧水六合句容所谓的新区买房了？放刚需一条生路吧。”（365地产家居网 姜芳芳）