8月15日，新城发展控股有限公司公布中期业绩，2013年上半年，新城控股合约销售额较2012年同期增长7.7%至76.09亿元；营业额较2012年同期增长34.1%至50.26亿元；归属于公司权益持有人核心溢利8551.9万元。

　　在50.26亿元的营业额中，物业销售收入为48.26亿元，较去年同期增长32.1%；物业管理及其他收入1.51亿元，较上年同期增长86.6%；租金收入为人民币4850万元，较上年同期增长290.1%。

　　虽然上半年销售较去年同期有所增长，但76.09亿元的销售同早前定下的200亿元目标还是略有差距。新城控股高级副总裁欧阳捷对该目标却显得颇为淡然，只是表示希望能够往这个目标上冲。

　　欧阳捷介绍，按照今年的安排，新城下半年的推货比较多，而且下半年销售要比上半年多已经是新城近年来的惯例。

　　“因为新城一般是过了年之后才拿地，过年前需要把待支付资金处理完，到三四月才有钱去拿地。”欧阳捷解释称，这样的情况下，基本上都是当年拿地当年销售，而且下半年的销售要比上半年多。

　　对于接下来要完成的销售目标，欧阳捷称，肯定会有各种各样的推盘方式。“比如说我们会在新盘推出上加大一些宣传，把一些新盘的优势、特色说透说足，也会在存货上采取一些措施，做一些清理。”

　　对于下半年的房地产市场以及如何较好地完成销售任务，欧阳捷表示，第一，从下半年市场情况来看，大家的共识是认为市场还是会相对比较平稳，不但平稳而且稳定。

　　第二，作为企业来讲，不能把希望寄托于市场上，必须要有自己的一些想法，必须要有自己的举措和动作。如果完全把希望寄托在市场上，市场好你就好，市场不好你就不好，那这个企业就很难持续。

　　第三，企业还是要在团队建设上下更多工夫，打造自己的销售核心竞争力。我们认为定客户也是一个道理，销售团队的努力是非常重要的。

　　第四，现在渠道上会加大一些力度，采用各种各样的销售渠道。比如说跟电商做一些合作，采用一些有针对性的销售渠道，包括一些线下的圈层营销等等，主要是通过自己的能力达成销售目标。

　　在传统销售推广渠道之外，新城也已涉足电商方式来做营销和推广。据欧阳捷透露，新城是上海（楼盘）第一家做电商的房企，“不同的项目做法不一样，有的做得好，有的做得不好，不能够一概而论，有的项目做了电商之后可以带来30%的客流。”

　　七月份，新城以3.14亿元底价竞得杭州（楼盘）余杭经济开发区一幅商住地块。在欧阳捷看来，该地块总的来讲压力不是很大，新城完全有可能把将之作为标杆项目，在杭州打响新城的第一枪。

　　“我们非常有信心能够进入到杭州市场。”欧阳捷表示，新城强调产品的均好性，各个方面都要好，包括物业管理等各个方面。

　　他认为，消费者来买新城的房子有两个特点，一是说各方面都不错，二是说性价比比较好。“达到均好性的前提下，相信我们的产品在杭州是能够得到消费者的认可的。”

　　在财务方面，据欧阳捷介绍，新城这两年做了一些置换，等于是为企业赢得了一些时间，同时也赢得了一些空间。而且，今后如果说真的需要，新城对利息的成本承受能力也会相应增强一些。

　　尽管新城现在处于快速扩张的阶段，但在欧阳捷看来，有了战略之后看战略实现的资源有没有匹配，有了资源之后还要看能力有没有可能达得到，三者之间需要匹配。

　　“我们也希望说出来的数字能够得到企业的能力和资源的支撑，希望能够说到做到。”

　　数据显示，在企业扩展方面，自2003年以来，新城复合增长率大概在35%到30%之间。欧阳捷称：“这样的水平在行业百强企业里肯定是属于快的，但是在前二十强企业里还属偏慢的水平。”

　　以下为新城控股高级副总裁欧阳捷在2013博鳌（楼盘）房地产论坛现场接受观点地产新媒体专访实录：

　　观点地产新媒体：新城下半年销售的安排和计划是怎样的？

　　欧阳捷：

　　按照我们的正常安排，下半年推货较多。

　　按照以往的惯例，我们是上半年的销售少，下半年销售多。因为我们一般是过了年之后才能拿到地，过年前有资金要支付，支付资金之后，到三四月份才有钱去拿地。

　　年关首先要过，拿了地之后要求快速开发，快速销售，这种情况下基本上是当年拿地当年销售，往往在下半年的销售要比上半年多。

　　观点地产新媒体：现在还有五个月要卖110亿？会有什么样的推进方式吗？

　　欧阳捷：

　　应该这么说，我们反正是每年都这么努力去冲，几年下来，距离我们的目标要么略微超一点，要么稍微差一点，总的来讲基本比较平稳。

　　从企业角度来讲，肯定会有各种各样的推盘方式。比如说我们会在新盘的推出上加大一些宣传，把一些新盘的优势、特色说透说足。我们也会在存货上采取一些措施，做一些清理。

　　观点地产新媒体：很多人认为下半年的市场可能没有上半年那么好，如果在市场预期没那么乐观的情况下，新城下半年还要有这么大的销售目标需要去完成，您怎么看这个情况？

　　欧阳捷：

　　第一，从下半年市场情况来看，大家还是有一些共识的，基本上认为市场还是会相对比较平稳，不但平稳还是稳定。

　　第二，作为企业来讲，不能把希望寄托于市场上，必须要有自己的一些想法，必须要有自己的举措和动作。如果完全把希望寄托在市场上，市场好你就好，市场不好你就不好，那这个企业就很难持续。

　　第三，作为企业来讲，更多的还是在团队建设上下工夫，打造自己的销售核心竞争力，实际上销售团队的好与不好区别非常之大。我们认为定客户也是一个道理，销售团队的努力是非常重要的。

　　第四，现在在渠道上会加大一些力度，采用各种各样的渠道去做。比如说跟电商做一些合作，采用一些有针对性的销售渠道，包括做一些线下的圈层营销等等，主要是通过自己的能力提升达成销售目标。

　　观点地产新媒体：看到很多企业都有用电商这种方式来做营销和推广，不知道新城有没有用过这种方式？电商能起到多大的效果？

　　欧阳捷：

　　在上海我们是第一个做电商的，当时做电商的时候也是抱着一个尝试的态度去做。后来不同的项目做法不一样，有的做得好，有的做得不好，不能够一概而论，有的项目做了电商之后可以带来30%的客流。

　　观点地产新媒体：七月份新城刚刚在杭州拿了一块地，对于在杭州的发展新城是如何考量的？

　　欧阳捷：

　　浙江的房地产企业包括绿城、滨江，这些品质做得非常好，他们是一种品牌价值导向。对于新城来讲，我们强调均好性，不仅仅是在规划方面，在设计方面，在产品的标准化方面，在景观园林方面，在人居舒适方面，都做了很多工作。我们强调叫均好性，各个方面都要好，包括我们的物业管理各个方面都要好，达到均好性的前提下我们相信我们的产品在杭州是能够得到消费者的认可的。

　　消费者来买新城的房子有两个特点，第一个是说各方面都不错，第二个是性价比比较好，所以我们非常有信心能够进入到杭州市场。

　　杭州是个很好的市场，机会比较好，而且这块地总的来讲压力不是很大，完全有可能把这个项目能够作为我们的标杆项目，在杭州打响我们的第一枪。

　　观点地产新媒体：新城之前说过有28个亿的海外资金可以用于拿地，公司在拿地上限制会比较大？会不会迫使公司只能往一些上海比较郊区的位置或者是华东的三四线区域发展呢？

　　欧阳捷：

　　其实不光是像我们这样的企业，把自己还定位为中小企业，虽然老早过了百亿的规模，但是房地产企业永远缺钱，不光是房地产企业，所有的中国企业没有不缺钱的。

　　所以这个问题不是说有钱或者没钱，关键是采取什么样的策略去做。对于新城目前来讲更多的还是以自主开发为主，按照这种模式去做的话，我们可能会选择有策略的去按照自己资金的角度去考虑这个问题。

　　观点地产新媒体：是否会考虑加大融资，特别是现在在H股上市了，新城在下半年的融资上会不会有新的考量？

　　欧阳捷：

　　第一，企业永远是缺钱，只要是想发展，就永远缺钱，不管是不是在窗口期，不管是不是处于波动周期。除非这个企业不想发展，只想守着一亩三分地，那就不缺钱。

　　第二，既然缺钱，就一定想尽办法去找钱，所以我觉得新城也不排除任何能够融资的机会。

　　第三，对于新城这样的企业来讲，看资金的成本，如果说给20%的利息，没有哪个企业，没有哪家银行，没有哪家券商，或者说投资者会不给你钱。但是做企业来讲一定要选选合适的，适合自己的。我们认为合适融资机会就要看最终的窗口期，同时也要看企业业绩状况，如果企业业绩状况比较好，整个评级就会上去，成本自然就会下来。

　　观点地产新媒体：新城这两年上市之后，把融资成本已经降下来非常的多，而且之前的债务也处理差不多。目前新城的债务状况如何？

　　欧阳捷：

　　我们做了一些置换，等于是为企业赢得了一些时间，赢得了一些空间。今后如果说真的需要，企业对利息的成本承受能力也会相应的增强一些。

　　观点地产新媒体：之前听王振华总裁谈扩张，称新城的扩张是分节奏的，当前的新城是处于什么扩张阶段？

　　欧阳捷：

　　总的来讲我们还是希望能够把规模做上去，但是企业不是想怎么做就怎么做。有了战略之后看战略实现的资源有没有匹配，有了资源之后还要看能力有没有可能达得到，三者之间需要匹配。我们也希望说出来的数字能够得到企业的能力和资源的支撑，希望能够说到做到。

　　另外在做大规模的同时，还是考虑项目要做均好性，在均好性控制的前提下去推进规模和生产，并不是说一味追求规模生产，而放弃了质量控制、成本控制或者说产品控制。

　　观点地产新媒体：现在都讲竞合，由竞争变成合作，新城会不会也采取这些方式？

　　欧阳捷：

　　我们曾经做过。比如说我们在上海的一个项目，跟万科合作，合作过程中大家通过这种方式也交换了很多经验，应该说这种合作对大家双方的成长是双赢。不过项目的规模比较小，真正的价值和效应体现得还不够很充分。

　　我们也不排斥以后可能还会有机会再去做一些合作，这个主要是看缘分。

　　观点地产新媒体：新城在融资方面目前采取什么样的形式，这些融资成本怎么样？融资规划是怎么样的？

　　欧阳捷：

　　从企业融资来看，我们在海外已经上市，融资平台已经打开，打开之后后面的融资主要是看企业的自身的业绩和对投资者的一种信心看是不是够。

　　对我们来讲，现在融资本身已经不成为障碍，只不过说看你融资的窗口期是不是合适，融资成本是不是恰大。主要是这个问题，这个问题可能要跟我们整个企业的发展战略要去匹配。

　　企业发展如果需要，那这个时候就必须要去加大融资的力度，加大融资的力度可能在不是恰当的窗口期融资成本会高一点，如果在恰当的成本期融资成本会低一点。我们会去选择合适的一些窗口期，做这些工作。从融资的规模上讲，也要看企业发展的战略和发展的规模情况，比如我们现在在海外还有二十多个亿没有进来，现在拿地完全是可以拿这个钱做的。

　　现在有些地房企也是通过海外融资来做的，但是有些也是通过国内的资金去匹配，两方面去做，所以将来要看企业怎么把这笔钱又好还用在刀刃上去做，确实非常需要的时候我们会再去融资，所以直接融资相对来讲海外资金成本比国内的资金成本显然是要低，我们今后如果有可能的话还会去考虑这方面的事情。

　　观点地产新媒体：公司现在的负债率保持在什么样的水平呢？

　　欧阳捷：

　　因为前些年基本上没有融资，都是靠自有的资金和销售，所以我们的负债率偏高。

　　负债率偏高从两个方面看，一是在企业规模化的前提下，企业的运营模式又是高周转模式，负债率适当高一些是有利于去达到这样的目标。如果又拿到钱，又没有一定的负债率，没有高杠杆去撬动，规模就走不上去。

　　企业的风险到底有多少，只要企业在可控的风险范围内，那就是合适的。国内的企业跟香港企业不太一样，香港企业因为经历了2008年甚至1997年这种风波之后，对生存问题的看法会更加谨慎首先是保持能活下去。

　　在国内来讲，可能大家看法跟香港企业不太一样，对国内经济形势更加乐观，对中国政府控制经济的节奏这种能力也看得比较乐观。相对来讲国内的企业在负债率会略微比香港企业偏高一些，我觉得只要在企业认为可以控制风险范围内应该不成大问题。

　　观点地产新媒体：新城今年的销售目标是200亿？增长速度方面有怎样的目标？

　　欧阳捷：

　　我们希望能够往这个目标上去冲。

　　自2003年以来，新城基本上复合增长率大概在35%到30%之间。这样的水平在行业百强企业里我们肯定是属于快的，但是在前二十强企业里还属偏慢的水平。

　　（审校：劳蓉蓉）