线下沙龙现场 365地产家居网/摄

365地产家居网 常州（楼盘）讯

　　7月20日下午3点，365地产家居网举办的“楼市棱镜透视龙城办公产品价值线下沙龙”成功进行。众多常州办公产品开发商、常州主流媒体以及代理公司专业人士就办公产品展开讨论，客观探讨了写字楼及办公性质公寓的当前现状、客群特点等议题。

　　租售驱动力地段、档次是首因

　　目前常州楼市当中，纯写字楼项目日益增多，随着吾悦国际广场项目详情业主社区相册样板户型视频地图、现代传媒中心以及创意园等项目的推出并有部分项目开始投入使用，常州的写字楼市场日益热闹。【直播|楼市棱镜—365邀业内精英透视龙城办公产品价值】

　　写字楼项目的逐渐增多意味着市场竞争的愈加激烈。各个项目也都充分宣传自身的卖点，挖掘客群。吾悦国际广场项目详情业主社区相册样板户型视频地图销售费经理说道，“吾悦国际大厦的租金水平在2.5-3.5元//天，物业费10元//月，这在常州都属于比较高的水平，源自项目的地段和档次，我们的写字楼可租可售，一般来看的都是非常有实力的公司，虽然目前入驻率不算高，但售出率还可以，并且多数是整层购买”。

　　现场几位业内经过讨论也都一致认为，地段、档次、交通以及餐饮配套等都是影响客户选择的非常重要的因素。365地产家居网人力资源经理舒芸芸也从客户的角度解读了这些，“首先办公楼的档次要和我们上市公司的形象相匹配，其次由于公司业务需要覆盖整个常州，因此首要考虑市中心的项目，公交以及项目停车位等等也都非常重要”。

　　投入产出比新算法破解投资困境

　　当然，至于是租还是买，客户也有着自己的考量。自用客户更多关注购买办公产品对公司发展带来的积极影响以及物业升值带来的好处，但对于投资客户来说，回报率就成为了影响决策的最重要的指标。按照市场上传统的计算方法（即按照年租金/房价的公式），目前市面上部分办公产品回报率甚至与银行同期贷款利率倒挂，出现租金不够还贷的现象。

　　针对这一问题，麦哲地产营销总监孙寅辉给出了一个全然不同的答案。【办公产品只售不租是主流 究其原因：为规避利益风险】

　　他认为，房产是目前投资渠道狭窄的现状下拥有最高回报率的投资手段。由于详细的计算方法较为复杂，孙总用简单明了的方式阐释了他的全新算法：投入产出比。传统的回报率算法按照总房价算，但实际购买时若按50%首付，50%按揭来看，实际投入并未达到总房价。

　　假设一套50的公寓价值约50万，首付50%即25万，租金水平按1.5元//天计算，传统的计算方法回报率约5.5%，属于较低的水平。但按照投入产出比计算，年租金27375元，首付25万，回报率将近11%，这已是相当高的回报率。并且不管是住宅、办公还是商业，均适用于这一算法。而据孙总所言，实际操作时能达到这样高水平收益的效果。

　　办公性质

　　公寓自住 规避房贷压力

　　可以说，目前办公性质公寓充斥着楼市，包括世茂广场、宝龙城市广场等多家楼盘在内，均推出了此类产品，销售状况也各有千秋。购买此类产品的客户又有着怎样的特点呢？传统观点认为由于办公性质的公寓产权仅有40或50年，并且不通天然气，水电又是商业，并不太适合居住，因而此类客户应该以投资为主。

　　事实是否如此呢？据世茂广场徐经理介绍，根据对世茂广场此前销售的LOFT公寓已购客群进行分析，45%投资，50%自住，剩下部分客户购买意图不明确，投资自住皆可。和预想的不同，投资客户所占的比例并不占多数，对此，徐经理分析认为，自住比例较高的原因一方面是由于挑高产品特性，实际使用面积较多，同时公寓总价相比住宅低，因此部分客户购买作为自住过渡，另一方面是部分客户对这个产品其实不是很了解，购买后发现租赁市场不是很好，就自用了。

　　针对这样的现象，孙总给出了他的独到见解。他认为很多经济实力有限的客户会选择先购买一套两室的住宅作为过渡，日后再改善，但忽视了二套房需要60%首付以及基准利率上浮1.1倍的问题，经济压力导致改善愿望不能实现。但若在经济实力不允许一步到位的情况下先购买一套商业或者办公性质的公寓作为过渡则不会出现这样的问题，日后改善时仍可作为首套房购买住宅，享受30%首付以及一定的利率优惠，并且市场上确实存在着一大批这样的客群，他们需要改变的是购房的理念。

　　常州目前仍以第二产业为主导，对办公产品有着大量需求的服务业还处在孵化、发展的阶段，并且常州目前主要的写字楼产品已显老旧，新写字楼陆续上市，但仍未成为绝对主力，这诸多方面的因素导致了目前办公产品的租金水平较低，且短时间内很难有质的改善。【解读:央行贷款利率新政利好有限 房贷政策或显“鸡肋”】

　　但常州作为长三角的核心城市之一，经济一体化的大形势下，实力企业的不断进驻对办公市场提出了外部需求，产业升级以及服务业的迅猛发展同时也从内部不断刺激办公市场的发展与成熟。随着愈来愈多的办公产品入市、竞争，更优秀的产品以及更合理的租金水平将会成为市场的主旋律。（365地产家居网 蔡霜霜）