北京新供地方式的旧底子

　　在控制房价问题上，需要有通盘的政策改革，看起来地方政府是在不断出台新政策，可底子里还是政府干预那一套，难以降低房价的同时还容易把市场弄乱，也将给未来的改革带来更大的负担。

　　■ 浙江大学/浙江省公共政策研究院研究员 杨遴杰/文

　　北京（楼盘）的房地产调控政策不可谓不严厉，效果却与调控初衷背道而驰。新“国五条”后，北京推出本地加强版的调控措施，包括单身限购、二手房征收20%个税、副市长定房价等加码措施。但是7月份北京的房价同比上涨18.3%，在全国大中城市中居首位，这无疑又给调控带来了压力。按照惯例，自然又要出台新的政策，本月“限房价，竞地价”的土地供应新方式进入实质操作,下半年还要对300多公顷住宅用地试行此方式，约占全年商品房用地供用总量的45%。

　　在讨论新方式之前，倒是需要对之前的种种调控措施失灵进行一点反思。在北京本地的一些调控政策之外，有媒体统计过全国层面出台过43次调控政策，这么多政策高压下北京房价仍然控不住，只有两种可能：要么是各种围追堵截、控制投机需求的措施没有真正堵住各种绕道而行的投资行为，说明政策在落实上缺乏可操作性；要么就是这些措施被严格执行，那就只能说明北京的真实需求足够多，消费能力也足够高，即使房价涨到如今的价位，仍然有那么多人踊跃购房，并且持续推涨。

　　不管是行政无效率还是真实需求太旺盛的原因，都让北京市政府在推出新的调控政策时颇为尴尬。如果是政令不通，那么再连续出100个政策也不会有任何效果，如果真实需求旺盛导致供不应求，说明土地供应不够,但是从北京的用地空间、人口承载力和征地拆迁难度来看，大规模增加土地供应也的确难以实现。

　　增加不了土地供应量，北京市就在土地供应方式上来控房价，所以才有“限房价，竞地价”的方式出现。其实在2011年5月《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》中，就曾将“限房价、竞地价”列为四种新出让方式之一。另外，四种新方式中的“商品住房用地中配建保障性住房”的供地方式在北京也已得到应用，不过对于降房价并没有起到实质性效果。

　　这就不得不让人对“限房价、竞地价”能否降低北京的房价也自然抱有怀疑的态度。最简单的道理，供求关系决定价格，土地供应大幅度增加，各方对未来的房屋供应数量有放大预期，在其他条件并无大波动的情况下，稳定甚至降低房价才有可能。如果并没有土地供应数量的变化，仅仅是出让方式上改改，从根本上不会对供求关系产生影响，对于价格影响就很难找到一个让人信服的机制。

　　也许有人说，通过事先约定未来销售的房屋价格方式，应该可以保证这一批住房上市时会拉低房价水平。但是不要忘记，如果副市长亲自审批房价也最终无效，又怎么能相信同样是政府来定价的“限房价”方式就能起作用呢。

　　要说不能降房价也就算了，这种供地方式还带来更多的市场扭曲。试想想，开发商手里握有一批房子，政府要求销售价格大大低于市场定价，开发商最可能的销售方式就是现在市场上常见的卖房子强行搭配高额精装费用的方式，尽可能地找齐与市场价格之间的差距，结果造成价格实质没降，市场行为变得复杂，卖房者与买房者心照不宣地作假，社会成本上去了。

　　假设有一个老实的开发商，真按拿地时候约定的房价销售，低于市场价格的房子必然引来远远超过供应数量的需求者，他怎么卖这个房子呢？先到先得，排队只怕在一个月前就开始。可能还是摇号抽签靠谱点。但是不管哪种方式得到房子的人，就等于自然获得售价与市价之间的利益，这显然是不公平的。那是不是还要制定限价房在二手房市场上交易的一系列限制呢？限来限去，已经完全不像商品房的市场交易。

　　房价问题是由一些宏观因素造成的，包括货币投放、收入分配、投资方向等原因，但是它造成的后果往往是在一些区位条件好的城市涨得更高。如果把控制房价的任务压给某个部门或者地方政府，最终结果就是没有通盘的政策改革，而是出台一个个零碎且起不到作用的措施。看起来不断出台新政策，骨子里还是政府干预的那一套，不仅没有降低房价，反而把市场弄得混乱破碎，也将给未来的改革带来更大的负担。