北京连续推出“限房价、竞地价”地块政策，抑制房价过快上涨

　　■ 中国建设报记者 时 宜 北京（楼盘）报道

　　继上周推出朝阳区豆各庄地块之后，本周，北京又推出了今年第三宗限房价竞地价地块———海淀区环保科技园地块。种种迹象表明，“新国五条”北京版细则中提出的增加“限房价、竞地价”土地供应的政策正在加速落地。

　　“北京政府连续推出‘限房价’土地，本身意图在于抑制房价过快上涨。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表示，此举一方面加快构建了北京市政府此前提出的“新限价房体系”，另一方面旨在稳定楼市预期。

　　另有业内专家表示，该政策目前依旧处于试点阶段，因规模较小，对抑制高房价并无实质作用，政策优惠、准入和退出机制、监管体系等也亟待明晰。

　　被限定的“面包”价格

　　北京土地整理储备中心发布的公告显示，朝阳区豆各庄地块土地总面积为22.45万平方米，其中建设用地面积11.80万平方米，建筑控制规模29.46万平方米。其中，5.15万平方米用于“公共租赁住房”配建。除公租房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为2.2万元每平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

　　而海淀区环保科技园地块同样为混合公建用地，该宗地土地总面积为8.1万平方米，建设用地面积约6.11万平方米，建筑控制规模9.75万平方米，居住用的商品住房销售限价为每平方米1.9万元，单套住房总价不得超过200万元。

　　业内人士普遍认为，北京在此时再次推出“限房价”地块的背后原因，是当地一路上涨的房价与土地价格所带来的调控压力。

　　7月初，中粮地产(000031,股吧)以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下孙河HIJ地块，扣除保障房面积和配建设施后，该地块的楼面价高达每平方米5.2万元，成为北京新的单价地王。

　　而国家统计局最新公布统计数据显示，7月份全国70个大中城市中，新建商品住宅同比上涨的有69个，最高涨幅为北京，上涨幅度高达18.3%，“领涨”全国。

　　“北京市选择在这样的时间点加推限房价、竞地价的土地出让方式，其舆论意义远大于实际意义。”谢逸枫分析认为，从目前来看，“限房价”地块还处于试点阶段，供应量有限，而且对于购买群体资格要求严，大部分人无法享受，无法从根本上改变北京楼市供不应求的现状。

　　此前，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌曾表示，该委目前正在研究“限价房序列管理”细则，意欲通过增加“限房价、竞地价”地块供应，解决属于“夹心层”的中等收入家庭的自住、改善型需求，此次“限房价”地块的推出也被视为进一步加快落实调控目标之举。

　　配套机制亟待完善

　　实际上，在2011年北京就曾试点过“限房价、竞地价”的土地出让模式———房山区长阳镇起步区6号地块，建筑面积23.95万平方米。中铁房地产集团有限公司以14.6亿元的总价拿下，折合楼面地价为每平方米6095元。根据规定，该地块商品房的销售限价为每平方米1.25万元，户型面积限定为中小套型。

　　“从该项目实际效果来看，并未对周边房价起到明显抑制作用，主要是因为供应量和受益群体有限。”同策咨询研究部总监张宏伟还对记者表示，限价商品房不同于其他保障房，其本身性质是商品房，仅仅是对销售价格进行了限制，一般低于周边区域房价20%~30%左右。对于房企而言，这样的定价在销售上基本不存在压力，但在评估成本和市场风险方面仍需谨慎。“‘限房价’地块，不仅存在高地价下的高成本与低回报的市场风险，而且当前‘限房价竞地价’政策处于试点阶段，政策优惠及退出机制尚待明晰。”

　　据记者了解，豆各庄地块与环保科技园所在区域的平均房价为每平方米2.5万元，限售房价每平方米低于周边房价3000元~6000元。

　　对于这些低于市价的房屋，舆论普遍关注的是，哪些群体有资格获得，如何防止分配环节的腐败？“目前在两限房的分配上以及两限房二次入市后的管理上，政府还没有一个有力的措施或手段进行管控，使得很多限价房最终变成权力寻租的渠道。如果不能明确购买对象、二次分配等相关政策，很有可能出现腐败现象。”谢逸枫认为，正因为于此，北京市推出限价销售商品房，就应对购买人群进行严格的设计、甄别，在购买资格与条件及分配等监管上形成一套完善的制度体系，从而实现公平、合理的住房保障初衷。

　　而张宏伟则认为，“限房价、竞地价”初衷虽好，但由于地块价格较低，房屋质量如何保证，如何让开发商有参与的积极性，此外，项目入市后的分配，买了该类产品的购房者资质如何审定，项目后期如何转让等等一些问题都需要详细、公开透明的政策保障，否则“限房价、竞地价”效果将大打折扣。

　　截至记者发稿前，北京土地整理储备中心官网显示，朝阳区豆各庄地块和海淀区环保科技园地块尚无一家企业报价。