楼市的大路与小路

　　就在大家还在争论着高房价是“印出来”还是“炒出来”的时候，上市房企的再融资定向开闸了。停牌近1个月的新湖中宝(600208,股吧)8月1日晚间发布非公开发行预案称，拟向至多10名特定对象非公开发行不超过17.91亿股，发行底价为3.07元/股，计划定增募资不超过55亿元，用于上海（楼盘）普陀区和闸北区的两个棚户区改造项目。

　　新湖中宝的再融资是一个典型，透露出了宏观政策的动向。消息恰恰在中共中央政治局开会讨论定调下半年经济工作之后，这个会议要求盘活存量，优化增量，积极释放有效需求，推动居民消费升级，积极稳妥地推进以人为中心的新城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。

　　资本市场上的房地产板块已经为了这句“促进房地产市场平稳健康发展”而兴奋了一把，新湖中宝的再融资可能会让股市再兴奋一把吗？毕竟，此前市场上有关房企再融资有条件放开的消息被证实了。

　　在此，我们还可以再回顾一下之前财政部长楼继伟关于中国经济不会再有“大规模经济刺激政策”的话。楼部长说得很清楚，不搞大刺激，但并没有否定小刺激，尤其是在说到房地产市场的时候，是这样说的“房地产发展要有长效机制”。

　　“大家都说房地产价格上涨，但同时也有相当多的城市房源供应是过剩的，相当多的城市供地是不足的，相当多的开发商信心是不足的，相当多的购房者是在观望的，因此国务院还需要继续研究房地产发展的长效机制。”

　　房地产业应该如何对经济发展起到正常的作用？房地产业的发展如何与城镇化战略结合？现在新湖中宝的定增募资定向用于棚户区改造这样的保障性安居工程建设，一下子回答了所有的问题。

　　实事求是地讲，2010年以来为响应房地产宏观调控政策数十家房企重大资产重组或再融资方案被终止实施直到今天，这种情况是不正常的。表面上是为了调控房价、打压房地产泡沫，但是，实际结果是，这是一件“不可能完成的任务”。

　　不让房地产企业上市或者再融资，无非是想让开发商钱紧，加快降价卖房回笼资金，除了资本市场融资，房地产调控还有周小川行长所说的定向调控，也在正常信贷渠道上给开发商从紧。政府这是把房地产企业融资的大路给堵死了，但是，结果怎么样？房地产市场不仅不再像2010年之前的从紧那样缺钱，反而变得再也不缺钱，因为有了“影子银行”。

　　什么是影子银行？简单地说就是，不受央行管的银行活动，也就是所谓的表外资产。具体的操作我们不多说，大家只要知道这一点就够了，银行和股市都没有阻挡住房地产企业的资金来源，资金通过银行理财产品和信托产品，通过千万条小路，更多地流向了房地产行业。

　　所以，开发商也没缺过钱，房价也没有跌过，各地政府的卖地收入也能够创新高，这条泡沫之路越走越远。

　　知道了这一点，我们再来好好理解一下新湖中宝的再融资是个什么意思？

　　一方面，央行在6月份小小制造了一把“钱荒”，开始向影子银行正式宣战，一方面，国家审计开始了从中央到地方各级政府债务的清理，另一方面，新湖中宝针对棚户区改造的定向增发很可能就通过了。

　　这是什么意思？很简单，堵住那千万条不受控制的阴暗小路，重新打开正大光明的大路。让企业去走大路的好处，是透明，好监管，利于定向控制。所以，以新湖中宝为例，募集的资金是可控的，资金的使用去向也是可控的。

　　如果你能这样理解新湖中宝再融资的意义，你也就能排除掉各种怪异的想法。有人说，“促进房地产市场平稳健康发展”，说明高层决策者重新把增长放在首位，而不再专注于改革，我看这是胡扯，没有增长的改革不可能成功；有人说，“促进房地产市场平稳健康发展”，是放弃了楼市调控，是为了增长而放弃了挤压泡沫，我看这是谬论。为什么？因为有人搞混了房价泡沫和GDP增长的关系。

　　带来GDP增长的是房地产企业的投资，是建房子，带来楼市泡沫的是炒房人的买房囤房，是炒价格。土地上已经有了的房子，房价如果涨了，对GDP增长的直接效果为零，GDP增长是指劳动生产所创造的新财富，单纯的房价上涨只是财富的再分配，是有房人相对无房者的财富转移；如果你要在已有的房子边上再建一座新房呢，这就是房地产投资，是增长GDP的投资，是整体社会财富的增长，而且在建房子的过程中，带来了就业，拉动了钢材和水泥还有装修家电上下游行业的增长。

　　所以说，真正的房地产调控，指向的应该是房地产价格的操作，而不是打压房地产的开发建设。打压房价的真正有效之道，一方面是促进房地产开发增加供给，另一方面是打压对房子的投机性需求。给新湖中宝针对棚户区改造的再融资让路，达到的正是这样的效果。

　　放开大路，促进房地产的开发建设，这不仅是稳增长，也是房地产调控；堵死千万条影子银行的小路，控制住炒作的资金，这也是房地产调控，这才是挤泡沫的正途。

　　资本市场的大路和影子银行的小路，不能分不清，房地产开发和炒房，也不能搞混了。

　　（作者为本报编委）