威海知名房产纠纷律师刘建忠
13061168997
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刘建忠律师，威海房产纠纷律师，现执业于山东康桥（威海）律师事务所，执业经验丰富，责任心强，能够熟练运用法律知识和诉讼技巧切实维护委托人的合法权益。多年执业经验的积累，法学理论知识不断强制，案件处理各项技巧不断提升，把委托人的事当做自己的事，把自己的专业素养运用到案件代理过程中实现委托人的合法权益，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
一、企业评估所需法律性文件1、公司营业执照2、公司税务登记3、公司成立的政府批文4、公司章程、合同、验资报告5、公司于评估基准日的审计报告6、股东大会、董事会的重大决议7、资产评估的立项申请8、国有资产管理部门关于资产评估立项的批复
二、企业评估所需公司有关资料1、公司自成立以来的历史沿革2、公司的组织结构图3、公司的主要负责人员4、公司的经营范围及产品简介5、公司的重要生产性设备简介6、公司的主要技术人员简介7、公司及各生产线的平面布置图8、重要资产的品质鉴定证书9、主要产品的生产工艺流程及技术经济标准10、重要经济协议或合同11、公司资产抵押和担保情况的说明12、正在诉讼事项说明
三、企业评估所需明细资料
A.综合部分：
1、各类待评估的资产和负债的清查评估明细表2、评估基准日及前2年的会计报表3、资产负债清查核实及调整的情况说明4、关于资产评估清查申报表的声明5、关于资产评估的承诺函6、待核销、报废资产情况说明及证明材料和有权管理的上级主管部门或财政部门的处理意见7、水电容量和当地水电增容费收费标准及文件
B.流动资产部分：
1、评估基准日的银行存款余额对帐单2、评估基准日的存货盘点表3、各类存货的存放地点、库存时间、周转情况说明4、各类存货的货龄分析表5、产品销售价格清单及主要销售合同6、待摊费用发生额及摊销情况的说明
C.设备部分：
1、重要设备的购置发票2、通用运输设备的行驶执照及行驶里程记录3、重要设备运行状况和大修理及技术改造情况的历史记录和详细说明4、重大工程项目及设备的安装、购置的合同或协议5、压力容器的有效安全检查证书复印件
D.房地产部分：
1、征地通知书2、土地出让合同及市政配套费协议书3、付清地价证明及有关付款凭证4、建设工程规划许可证、建设工程建筑许可证5、规划设计意见书6、竣工验收报告及验收证明7、土地红线图及建筑物总平面图8、工程项目的决算资料9、购房协议书及付清房款证明10、土地使用权证或房地产证11、企业现行房产折旧年限及折旧率12、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、协议等有关资料13、如有房屋帐面原值系已经评估后调整的原值，则需提供房屋原始帐面值及原评估报告复印件14、如有出租房屋者需提供房屋租凭合同及近三年租金、费用等明细15、协助提供当地的工程预算定额及费用定额，或建筑工程造价指数等的资料
E.长期投资部分：
1、投资协议、公司章程和营业执照2、被投资企业验资报告和股权证明文件3、被投资企业概况及近三年的利润分配情况4、被投资企业于评估基准日的审计报告以及前二年的会计报表5、被投资企业的主要资产清单6、其他长期投资的证明文件以及获利情况7、如持股比例为50%及以上则需对其进行整体评估
F.其他：
1、各类待处理资产的说明2、各项长期待摊费用、无形资产的内容及情况说明3、长、短期借款合同4、大额债务的合同、协议5、高价值无形资产的评估资料6、评估人员的工作过程中要求补充的资料
根据《房产税暂行条例》第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。”以及《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》第十五条规定：“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”那么，企业评估增值的房产及土地是否应当缴纳房产税
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》规定：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”现行企业适用的会计制度主要包括《企业会计制度》、《企业会计准则》。《企业会计制度》规定，企业的各项资产应当按取得时的实际成本计价，除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定外，企业一律不得自行调整其账面价值。在历史成本计量模式下，资产应按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量;负债应按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金及现金等价物的金额计量。《企业会计准则——基本准则》规定，会计计量应遵循5种属性，即历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值，并对会计计量的适用作了原则性规定，即企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本计量，如果采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。所以，企业只有在发生合并、分立、股权重组、接受资产投资等情况下，应当按照会计制度调整相应资产的账面价值。
由此可见，对法律、行政法规和国家统一会计制度规定的房产评估增值，并且按照会计制度规定应当调整房产原值的，应当按规定调整后的原值为基数计算缴纳房产税。对应按规定调整房产原值而未按法律、行政法规和国家统一会计制度规定调整相应房产原值的，税务机关将按照会计制度规定应确认的房产原值为基数征收房产税。另外，企业自行对房产的原值进行的评估增值并相应调整的账面价值的，该调整后的账面价值由于不具有法律上的依据，不能据此改变“房产原值”，房产税仍按照会计制度应确认的房产原值为计税基础。
对评估增值的土地价值，根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》的规定，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。所以，企业按照规定对房屋所占土地进行评估增值的，不论企业是否记入房产原值，均应当按取得价款并入房产原值依法计算缴纳房产税，并且如果所评估的房产宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。例如，假设0.5以下的容积率，土地购置价格为1000万元，总面积为1000平方米。其中，房产占用土地面积为100平方米，则按照房产占用土地200平方米，则应当计入房产原价的土地使用权价值为：1000×200÷1000=200万元;如果容积率高于0.5，则计入房产原值的土地价值为100万元。
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